Banco malo, Malo banco

¿Tenemos claro qué es el SAREB?

La función de la Sociedad de Gestión de activos procedentes de la Reestructuración bancaria SAREB o comúnmente conocida como “Banco malo”, ha sido la de sanear los balances de las entidades financieras que necesitaron ayudas públicas. Su funcionamiento ha sido la compra de parte de la cartea garantizada con instrumentos que les proporcionan liquidez con respaldo del Estado, es decir, todos pagamos los errores de las entidades financieras, queramos o no.

Con este traspaso de riesgos “malos” las necesidades de capital de las entidades financieras se reducen, lo que las hace más fuertes frente a los stress test mejorando su ratios de solvencia y facilitando su cumplimiento de los criterios de BASILEA. Pero no todo son ventajas, para las entidades parece ser que sí, pero ahora nos llega el marrón de la gestión de esta indigerible pelota de viviendas, suelos, locales ,… que una vez no ha sido capaz de ser gestionada por los promotores, en primer lugar, por las entidades, en segundo lugar cae en este saco llamado SAREB.

El SAREB es por lo tanto una gran inmobiliaria, llamarlo Banco Malo es un error, con unas pretensiones inmensas: vender lo que ya se presupone invendible y tratar de obtener cierta rentabilidad de estas operaciones. ¿a quién pretenden engañar?. Y el aún más difícil al no ser una entidad financiera no da crédito por lo que cualquier interesado en un inmueble tendría que acudir a un financiador externo. Como cantaba Jerry Lee Lewis, esto es una “Great ball of the fire”.

En su constitución se definía que como máximo el 50 % de la composición del capital del SAREB sería público por lo que se les obliga a las entidades no pertenecientes al grupo 0 a la aportación de su activos tóxicos a las SAREB para completar su capital. Se transmiten el 100 % de adjudicados con valor neto contable (VNC) superior a 100.000 €, los préstamos promotores independientemente de su calificación  VNC superior a 250.000 € por prestatario y las participaciones en empresas inmobiliarias siempre y cuando se tenga el control o una participación significativa en las mismas. De un plumazo quitamos de en medio todo lo que molesta en los balances de las entidades financieras y las dotamos de liquidez, si bien es cierto que de forma habitual la compra por parte del SAREB genera una pérdidas por realizarse por debajo de este VNC.

Veamos qué sucede en el mundo real:

Un promotor formaliza en 2008 su préstamo por 3 MM€ para la construcción de 15 viviendas con una entidad que tuvo que ser rescatada. El préstamos se formaliza a 396 meses de los que 36 meses son carencia y 360 meses el tramos de la subrogación de clientes.

En el año 2009, transcurrido un año y medio desde la formalización, la entidad se pone en contacto con el cliente instándole, más o menos como un favor, a hacer una novación del mismo traspasando parte de su riesgo a un préstamo ICO y cancelando el préstamo anterior. Cabría la posibilidad de ver si realmente es una novación o se entiende como un préstamo nuevo, sólo se mantiene las garantías. De esta forma se formaliza el 80% de préstamo original mediante la fórmula ICO Vivienda 2009. Bajo el paraguas de poner sacar en alquiler estas viviendas el Estado acude al rescate de las entidades con problemas aportándoles el fonding de la operación en un 80 %, aunque en este primer rescate no asumen el riesgo.

Nadie pensó que este promotor lo habían reducido de plazo, eliminando la posibilidad de subrogarse al cliente y generando a vencimiento año 2016, plazo 7 años, la amortización total del mismo y obligando al promotor a la renuncia del tramo III., además de la repreciación de la operación a precio ICO.

Esta ayuda no fue suficiente, a pesar de prestar el Estado el dinero a las entidades para hacer frente a estos préstamos, la debilidad de algunas entidades financieras desembocó en un primer momento en su rescate con dinero público y más tarde en un saneamiento vía SAREB que veremos donde acaba, aunque sin una gran esperanza.

La entidad se ve obligada por los reales decretos pertinentes al traspaso de este préstamo promotor al SAREB, donde cae para no salir. El SAREB delega la comercialización en inmobiliarias pero atendiendo en la fijación de precios a la deuda pendiente en lugar de a los precios de mercado que corren. Esto perjudica al préstamo promotor, porque no se venden los inmuebles y su precio cae en una doble vertiente vía mercado y vía envejecimiento del inmueble.

El promotor ahora está atrapado, no controla los precios de comercialización, no puede negociar con su entidad porque el préstamo está traspasado. Se enfrenta a un SAREB que como norma omite dar respuestas y no dispone de una vía de financiación para posibles compradores.

Sin embargo, el SAREB en su afán de cumplir objetivos de venta está exportando riqueza en base a las miserias de los españoles. Fijaros en el circuito:

PROMOTORèBANCOèSAREBèFONDO DE INVERSIONèCIUDADANO

El préstamo promotor finalmente se lo queda el banco que lo traspasa al SAREB. Ante la ausencia de compradores por su elevado precio, baja demanda o cualquier causa finalmente lo paquetiza, le aplica una quita y lo transmite a los fondos de inversión, normalmente de capital extranjero. Estos lo compran muy barato y lo comercializan aprovechando que ahora corre un cierto flujo de crédito. Tenemos de nuevo a los españoles hipotecados habiendo perdido por el camino mucho dinero, tiempo y recursos. Hubiera sido mucho más eficiente cortar la cadena en cualquier punto más arriba antes que favorecer con la quita a capitales extranjeros.

El ciudadano se hubiera favorecido de esta quita generando valor en el país en lugar de haberlo exportado.

Es sólo una reflexión …