¿Tenemos claro qué es el SAREB?
La función de la Sociedad de Gestión de activos procedentes
de la Reestructuración bancaria SAREB o comúnmente conocida como “Banco malo”,
ha sido la de sanear los balances de las entidades financieras que necesitaron
ayudas públicas. Su funcionamiento ha sido la compra de parte de la cartea
garantizada con instrumentos que les proporcionan liquidez con respaldo del Estado,
es decir, todos pagamos los errores de las entidades financieras, queramos o
no.
Con este traspaso de riesgos “malos” las necesidades de
capital de las entidades financieras se reducen, lo que las hace más fuertes
frente a los stress test mejorando su ratios de solvencia y facilitando su cumplimiento
de los criterios de BASILEA. Pero no todo son ventajas, para las entidades
parece ser que sí, pero ahora nos llega el marrón de la gestión de esta indigerible
pelota de viviendas, suelos, locales ,… que una vez no ha sido capaz de ser
gestionada por los promotores, en primer lugar, por las entidades, en segundo lugar
cae en este saco llamado SAREB.
El SAREB es por lo tanto una gran inmobiliaria, llamarlo
Banco Malo es un error, con unas pretensiones inmensas: vender lo que ya se
presupone invendible y tratar de obtener cierta rentabilidad de estas
operaciones. ¿a quién pretenden engañar?. Y el aún más difícil al no ser una
entidad financiera no da crédito por lo que cualquier interesado en un inmueble
tendría que acudir a un financiador externo. Como cantaba Jerry Lee Lewis, esto
es una “Great ball of the fire”.
En su constitución se definía que como máximo el 50 % de la
composición del capital del SAREB sería público por lo que se les obliga a las
entidades no pertenecientes al grupo 0 a la aportación de su activos tóxicos a
las SAREB para completar su capital. Se transmiten el 100 % de adjudicados con
valor neto contable (VNC) superior a 100.000 €, los préstamos promotores
independientemente de su calificación
VNC superior a 250.000 € por prestatario y las participaciones en
empresas inmobiliarias siempre y cuando se tenga el control o una participación
significativa en las mismas. De un plumazo quitamos de en medio todo lo que
molesta en los balances de las entidades financieras y las dotamos de liquidez,
si bien es cierto que de forma habitual la compra por parte del SAREB genera
una pérdidas por realizarse por debajo de este VNC.
Veamos qué sucede en el mundo real:
Un promotor formaliza en 2008 su préstamo por 3 MM€ para la
construcción de 15 viviendas con una entidad que tuvo que ser rescatada. El
préstamos se formaliza a 396 meses de los que 36 meses son carencia y 360 meses
el tramos de la subrogación de clientes.
En el año 2009, transcurrido un año y medio desde la
formalización, la entidad se pone en contacto con el cliente instándole, más o
menos como un favor, a hacer una novación del mismo traspasando parte de su
riesgo a un préstamo ICO y cancelando el préstamo anterior. Cabría la
posibilidad de ver si realmente es una novación o se entiende como un préstamo
nuevo, sólo se mantiene las garantías. De esta forma se formaliza el 80% de
préstamo original mediante la fórmula ICO Vivienda 2009. Bajo el paraguas de
poner sacar en alquiler estas viviendas el Estado acude al rescate de las
entidades con problemas aportándoles el fonding de la operación en un 80 %,
aunque en este primer rescate no asumen el riesgo.
Nadie pensó que este promotor lo habían reducido de plazo,
eliminando la posibilidad de subrogarse al cliente y generando a vencimiento
año 2016, plazo 7 años, la amortización total del mismo y obligando al promotor
a la renuncia del tramo III., además de la repreciación de la operación a
precio ICO.
Esta ayuda no fue suficiente, a pesar de prestar el Estado
el dinero a las entidades para hacer frente a estos préstamos, la debilidad de
algunas entidades financieras desembocó en un primer momento en su rescate con
dinero público y más tarde en un saneamiento vía SAREB que veremos donde acaba,
aunque sin una gran esperanza.
La entidad se ve obligada por los reales decretos
pertinentes al traspaso de este préstamo promotor al SAREB, donde cae para no
salir. El SAREB delega la comercialización en inmobiliarias pero atendiendo en
la fijación de precios a la deuda pendiente en lugar de a los precios de
mercado que corren. Esto perjudica al préstamo promotor, porque no se venden
los inmuebles y su precio cae en una doble vertiente vía mercado y vía
envejecimiento del inmueble.
El promotor ahora está atrapado, no controla los precios de
comercialización, no puede negociar con su entidad porque el préstamo está
traspasado. Se enfrenta a un SAREB que como norma omite dar respuestas y no
dispone de una vía de financiación para posibles compradores.
Sin embargo, el SAREB en su afán de cumplir objetivos de
venta está exportando riqueza en base a las miserias de los españoles. Fijaros
en el circuito:
PROMOTORèBANCOèSAREBèFONDO DE INVERSIONèCIUDADANO
El préstamo promotor finalmente se lo queda el banco que lo
traspasa al SAREB. Ante la ausencia de compradores por su elevado precio, baja
demanda o cualquier causa finalmente lo paquetiza, le aplica una quita y lo
transmite a los fondos de inversión, normalmente de capital extranjero. Estos
lo compran muy barato y lo comercializan aprovechando que ahora corre un cierto
flujo de crédito. Tenemos de nuevo a los españoles hipotecados habiendo perdido
por el camino mucho dinero, tiempo y recursos. Hubiera sido mucho más eficiente
cortar la cadena en cualquier punto más arriba antes que favorecer con la quita
a capitales extranjeros.
El ciudadano se hubiera favorecido de esta quita generando
valor en el país en lugar de haberlo exportado.
Es sólo una reflexión …
