El suelo, por ley, no se friega

No despierto de mi asombro, me toca parpadear varias veces para entender cómo puede la banca hacerse la victima con las clausulas suelo.

Fijaros en la noticia:

http://www.elconfidencial.com/empresas/2015-10-05/la-banca-ofrece-al-gobierno-suprimir-las-clausulas-suelo-sin-retroactividad-hasta-2013_1045635/

Ahora la banca quiere hacer un trato para evitar la devolución de los suelos de las hipotecas. Algo así como me quedo lo que os he cobrado de más y a partir de ahora me quedo sólo lo que me corresponde. ¿qué os parece? Además se presentan como víctimas <<lo que provocaría grandes pérdidas en el sector>>. No puedes construir tu cuenta de resultados basándote en lo que te has apropiado, basándote en la ignorancia, la necesidad, la ilusión, ... de miles de españoles.

<<Firmemos un trato, a partir de hoy no las cobramos y no nos las reclamáis>> A por ellas hay que reclamar, deben de devolver con retroactividad según diferentes sentencias como mínimo desde 2013 cuando el tribunal supremo dictó sentencia. Judicialmente se puede reclamar desde el inicio de la aplicación de la clausula suelo y se está ganando, estamos ganando las reclamaciones a las entidades que aplican o han aplicado las clausulas suelo.

http://www.poderjudicial.es/search/documento/TS/6703660/Clausulas%20abusivas/20130510

Dicen que los clientes se han beneficiado de precios más reducidos al incluir las clausulas suelo. Esto es ... MENTIRA, precisamente las entidades más baratas jamás han incluido en sus contratos clausulas suelo. Yo he firmado hipotecas a Euribor + 0,18 % sin ninguna clausula suelo.

Es un despropósito que teniendo tipos de del 0,3 % haya hipotecas con diferenciales de un 1% con suelos del 3,5 %. Para una hipoteca tipo se le han cobrado unos 6.000 € de más, muchas veces firmadas por personas sin formación que se creían que su banco les daba las mejores condiciones y estaban firmado con el diablo.

Un trato justo es poner un precio de 3,5 % fijo suba o baje el euribor, lo que no es tan justo es que si el euribor baja yo cobro el 3,5 % como mínimo, pero si sube tendría que pasar del 10 % para aplicar un techo. Hay un absoluta desproporción entre el suelo y el techo que siempre beneficia a la entidad.

Y sin tengo clausula suelo qué puedo hacer:

1) Dirigirse a su entidad solicitándoles que la retiren. Con este paso ya no se la seguirán cobrando normalmente. Eso sí no firmar nunca ningún documento que impida su reclamación posterior.

2) Reclamar al banco, al servicio de atención al cliente, para que les devuelvan con carácter retroactivo el importe cobrado por el suelo. Aquí es importante que el documento que se envía al banco quede perfectamente fechado porque la entidad dispone de 60 días para responder. Si no contesta o contesta negativamente tendríamos que continuar el proceso. Lo normal es que la entidad no conteste o ofrezca un acuerdo que evite continuar.

3) La entidad continúa sin devolver importe alguno, dirigirse a un abogado, preferiblemente mercantilista, para que demande a la entidad. Recordad importe medio de unos 6.000 € ¿a quién no le viene bien?

Lo normal es que al final devuelvan los importes cobrados demás por las clausulas suelo, por ser una clausula totalmente abusiva y desproporcionada en contra del cliente de la entidad financiera.

No dudéis reclamad, es vuestro derecho.

Rescatamos a los bancos, les permitimos arrojar beneficios importantísimos y que saquen pecho en cada presentación de resultados, pero no les obligamos a devolver los importes cobrados indebidamente. ¿Se puede ser más irrespetuoso con el ciudadano?

¿Qué tendrá el poder que a tantos enamora? ¿qué tendrá? ¿qué tendrá? ...

Banco malo, Malo banco

¿Tenemos claro qué es el SAREB?

La función de la Sociedad de Gestión de activos procedentes de la Reestructuración bancaria SAREB o comúnmente conocida como “Banco malo”, ha sido la de sanear los balances de las entidades financieras que necesitaron ayudas públicas. Su funcionamiento ha sido la compra de parte de la cartea garantizada con instrumentos que les proporcionan liquidez con respaldo del Estado, es decir, todos pagamos los errores de las entidades financieras, queramos o no.

Con este traspaso de riesgos “malos” las necesidades de capital de las entidades financieras se reducen, lo que las hace más fuertes frente a los stress test mejorando su ratios de solvencia y facilitando su cumplimiento de los criterios de BASILEA. Pero no todo son ventajas, para las entidades parece ser que sí, pero ahora nos llega el marrón de la gestión de esta indigerible pelota de viviendas, suelos, locales ,… que una vez no ha sido capaz de ser gestionada por los promotores, en primer lugar, por las entidades, en segundo lugar cae en este saco llamado SAREB.

El SAREB es por lo tanto una gran inmobiliaria, llamarlo Banco Malo es un error, con unas pretensiones inmensas: vender lo que ya se presupone invendible y tratar de obtener cierta rentabilidad de estas operaciones. ¿a quién pretenden engañar?. Y el aún más difícil al no ser una entidad financiera no da crédito por lo que cualquier interesado en un inmueble tendría que acudir a un financiador externo. Como cantaba Jerry Lee Lewis, esto es una “Great ball of the fire”.

En su constitución se definía que como máximo el 50 % de la composición del capital del SAREB sería público por lo que se les obliga a las entidades no pertenecientes al grupo 0 a la aportación de su activos tóxicos a las SAREB para completar su capital. Se transmiten el 100 % de adjudicados con valor neto contable (VNC) superior a 100.000 €, los préstamos promotores independientemente de su calificación  VNC superior a 250.000 € por prestatario y las participaciones en empresas inmobiliarias siempre y cuando se tenga el control o una participación significativa en las mismas. De un plumazo quitamos de en medio todo lo que molesta en los balances de las entidades financieras y las dotamos de liquidez, si bien es cierto que de forma habitual la compra por parte del SAREB genera una pérdidas por realizarse por debajo de este VNC.

Veamos qué sucede en el mundo real:

Un promotor formaliza en 2008 su préstamo por 3 MM€ para la construcción de 15 viviendas con una entidad que tuvo que ser rescatada. El préstamos se formaliza a 396 meses de los que 36 meses son carencia y 360 meses el tramos de la subrogación de clientes.

En el año 2009, transcurrido un año y medio desde la formalización, la entidad se pone en contacto con el cliente instándole, más o menos como un favor, a hacer una novación del mismo traspasando parte de su riesgo a un préstamo ICO y cancelando el préstamo anterior. Cabría la posibilidad de ver si realmente es una novación o se entiende como un préstamo nuevo, sólo se mantiene las garantías. De esta forma se formaliza el 80% de préstamo original mediante la fórmula ICO Vivienda 2009. Bajo el paraguas de poner sacar en alquiler estas viviendas el Estado acude al rescate de las entidades con problemas aportándoles el fonding de la operación en un 80 %, aunque en este primer rescate no asumen el riesgo.

Nadie pensó que este promotor lo habían reducido de plazo, eliminando la posibilidad de subrogarse al cliente y generando a vencimiento año 2016, plazo 7 años, la amortización total del mismo y obligando al promotor a la renuncia del tramo III., además de la repreciación de la operación a precio ICO.

Esta ayuda no fue suficiente, a pesar de prestar el Estado el dinero a las entidades para hacer frente a estos préstamos, la debilidad de algunas entidades financieras desembocó en un primer momento en su rescate con dinero público y más tarde en un saneamiento vía SAREB que veremos donde acaba, aunque sin una gran esperanza.

La entidad se ve obligada por los reales decretos pertinentes al traspaso de este préstamo promotor al SAREB, donde cae para no salir. El SAREB delega la comercialización en inmobiliarias pero atendiendo en la fijación de precios a la deuda pendiente en lugar de a los precios de mercado que corren. Esto perjudica al préstamo promotor, porque no se venden los inmuebles y su precio cae en una doble vertiente vía mercado y vía envejecimiento del inmueble.

El promotor ahora está atrapado, no controla los precios de comercialización, no puede negociar con su entidad porque el préstamo está traspasado. Se enfrenta a un SAREB que como norma omite dar respuestas y no dispone de una vía de financiación para posibles compradores.

Sin embargo, el SAREB en su afán de cumplir objetivos de venta está exportando riqueza en base a las miserias de los españoles. Fijaros en el circuito:

PROMOTORèBANCOèSAREBèFONDO DE INVERSIONèCIUDADANO

El préstamo promotor finalmente se lo queda el banco que lo traspasa al SAREB. Ante la ausencia de compradores por su elevado precio, baja demanda o cualquier causa finalmente lo paquetiza, le aplica una quita y lo transmite a los fondos de inversión, normalmente de capital extranjero. Estos lo compran muy barato y lo comercializan aprovechando que ahora corre un cierto flujo de crédito. Tenemos de nuevo a los españoles hipotecados habiendo perdido por el camino mucho dinero, tiempo y recursos. Hubiera sido mucho más eficiente cortar la cadena en cualquier punto más arriba antes que favorecer con la quita a capitales extranjeros.

El ciudadano se hubiera favorecido de esta quita generando valor en el país en lugar de haberlo exportado.

Es sólo una reflexión … 

Ladrillo, Turismo y Panderetas

En tiempos de Felipe II, España era una potencia económica donde decían que no se ponía el Sol. Desde entonces hemos sufrido un deterioro económico continuo que nos ha llegado a situar como uno de los PIGS, ¿podremos caer más?. Por mucho que nos quieran vender unos y otros una recuperación económica, que hemos sido víctimas de una crisis mundial, la realidad es la que vivimos todos los días: desigualdades sociales muy significativas, impuestos, corrupción, un modelo económico que no es la envidia de nadie, paro, … esta sí es la realidad.

Crear riqueza no significa especializarnos en determinadas áreas y destruir el resto de industria, significa crecer sostenidamente en el tiempo apoyados en diferentes sectores económicos todo lo contrario que hemos hecho en España.

Hemos vivido unos años de esplendor económico, donde el que no tenía un gran coche o dos o tres pisos no era nadie, el dinero se transformaba progresivamente alimentando una burbuja inmobiliaria que parecía no tener fin. ¡¡¡ERROR!!! Si la demanda de viviendas en España anualmente es de 100 viviendas, se deben construir 100, no 10.000 , algunas veces he llegado a pensar que deberían de venir los extraterrestres a vivir a España para poder igualar la oferta y demanda.

Hemos destruido la costa pensando que todos los españoles podríamos tener un piso en la playa, pagando una cantidad desproporcionada, a veces incluso superior a nuestra vivienda habitual, ¿para un mes un piso más caro en la playa que en la ciudad?, claro está <<… comprada 5 años antes porque ahora si quisieran venderla valdría el doble…>>.

La medida de la mayoría de Ayuntamientos tenía que ver con los desarrollos urbanísticos que eran capaces de alimentar, las viviendas se contaban por millares, ayuntamientos que pensaban duplicar o triplicar su número de viviendas y parecía que las entidades financieras, no todas de la misma forma, había encontrado su gallina de los huevos de oro, el préstamo promotor. Para tener acceso al mismo sólo tenías que decir esa palabra y que tenías un proyecto, sólo con esto te daban el dinero para comprar el suelo, para la obra y para que ganaras una indecente cantidad de dinero. De esta forma eran capaces de retroalimentar la burbuja.

El “promotor” era aquel que era capaz de vender un proyecto, al que no le importaba pagar el dinero que fuera necesario para obtener mano de obra de otros sectores con la finalidad de hacer más viviendas simultáneamente. De esta forma el obrero de campo accedió a la construcción y empezó a ganar dinero, procedente de la burbuja. Este drenaba de la personas que compraban varios pisos para dar lo que se conocía como pase, que no era ni más ni menos que transmitirlo antes de escriturarlo para no pagar impuesto y generar un dinero negro que llenaba restaurantes a consta del dinero de los bancos. Nadie le ponía freno.

De esta forma los obreros de rango más bajo pasaron a ser albañiles, los albañiles empezaron a ser promotores y los ciudadanos jugaban al Monopoly apalancándose con sus salarios inflados. La industria, que necesitaba mano de obra, se veía obligada a pagar más y más por los mismos servicios, no existía suficiente oferta de empleo. De esta forma dejó de ser competitiva y trasladó la producción a otros países cerrando la poca industria nacional de sectores ajenos a la construcción y adyacentes.

Todos los huevos en la misma cesta, o en este caso la burbuja. Acabados los desarrollos en las ciudades y la venta de viviendas a los españoles el negocio era atraer turistas y venderles una vivienda cerca de la playa. Esto es, ahora,  urbanizaciones fantasmas, donde las viviendas han acabado en manos de los bancos, del Sareb o de algún fondo buitre que ha depreciado la propiedad inmobiliaria a valores más cercanos al de mercado, en algunos casos es que ni tan siquiera existe ese mercado ni se le espera.

Todo este despropósito acaba con familias arruinadas, bancos arruinados, agotados económicamente y navegando sin rumbo según las directrices de Alemania, que para eso nos ha rescatado o lo que es lo mismo prestado el dinero.

Hemos rescatados bancos, o más bien cajas de ahorro, bien politizadas por los unos y los otros, donde los criterios de prudencia, de riesgos en inversiones, etc. han brillado por su ausencia. Tampoco han destacado en la quiniela el Banco de España y  la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que han sido tolerantes e indulgentes con la situación, también politizadas. Pero no pensemos que esto es gratis, esto lo estamos pagando entre todos, más impuestos, menos prestaciones, paro, devaluación vía salarios y una deuda del 100% del PIB que difícilmente acabaremos pagando, desde luego nosotros no lo vamos a hacer, la dejaremos como herencia.

Encima de tener que pagar entre todos el agujero creado, les vendemos a fondos buitre extranjeros paquetes con este stock de viviendas. Están comprando gangas a precio subvencionado por el español. Pongo un ejemplo:

Tasación de la vivienda 120.000 €

Coste de la construcción 60.000 €

Préstamo promotor 80 % de 120.000 € 96.000 €

Vendido por el SAREB a un fondo Buitre por 40.000 €

La entidad rescatada por el gobierno, fusionada, … el agujero para el español.

El resultado de esta cadena es que no podemos tener una economía basada únicamente en la construcción y el turismo. No es sostenible. Tampoco podemos mantener a tantos políticos colocados en empresas privadas por ser quienes son, p.e. en las energéticas ¿dónde se ha visto cobrar impuestos por el Sol? Sólo favorece a los suministradores de energía,  ni en Mortadelo y Filemón. Se ha de velar por la independencia de determinados organismos, hay que poner freno a la corrupción en determinados sectores que son los que más dinero mueven porque todo esto nos cuesta dinero.

¿Qué ocurre con China?

Antes de analizar lo que ocurre con China vamos a tratar de entender qué es la economía China. Los países emergentes, abanderados por China, suponen alrededor de un 50 % del PIB mundial. Estas economías han crecido con fuerza en los últimos veinte años a ritmos desconocidos en Europa en las últimas décadas permitiendo una época de auge sostenible en el tiempo.
Lo que está ocurriendo no es ni más ni menos que una ralentización en el ritmo de crecimiento, no hablamos en ningún caso de una recesión, aún crecen a un ritmo superior al 7% anual, aunque podrían cerrar el año por debajo de este nivel. Como es lógico esta nos trae consecuencias a los mercados internacionales.

Vemos como desde el Verano de 2014 la bolsa China ha crecido un 150 %, sorprendentemente sostenida con la ralentización económica y pobres resultados empresariales, hasta que en Abril de 2015 se rompe la burbuja bursátil y entra una severa corrección que deja atrapados a millones de pequeños inversionistas. El pánico hace huir a los capitales de la renta variable a la renta fija agudizando la caída.

El gobierno Chino por su parte trata de intervenir en el mercado devaluando su moneda, prohibiendo las ventas a corto o la última permitiendo a los fondos de pensiones invertir hasta un 30 % en renta variable. El gobierno va como loco tratando de controlar su mercado y ganar competitividad para seguir creciendo. Todas estas medidas se han mostrado poco efectivas ante una caída de tal magnitud. Una vez más se demuestra que la intervención no es la solución.

¿Y por qué nos afecta si prácticamente las acciones Chinas están en manos nacionales ? la respuesta es la economía global. Estamos viviendo una caída del precio del petróleo ante la menor demanda por el menor crecimiento, pero está no es la única commodity que se ve afecta detrás van el resto. Estamos hablando de una caída del crecimiento del PIB global que afectará a la economía global.

El mercado está descontando el reajuste de la bolsa China, el menor crecimiento, la gran incertidumbre que sacude los mercados (aún no hemos olvidado a Grecia, las turbulencias en la Unión Europea y a Francia no la perdamos de vista) y consecuentemente la menor demanda del país. Esta corrección debería quedar realizada en los próximos meses.

A más largo plazo podemos pronosticar una crisis de mayor relevancia. Están combinando un modelo cuasi-comunista, de bajos salarios que les permiten ser muy competitivos afianzando el mismo en los pilares del capitalismo. En el medio plazo no será sostenible.

Comparación de hipotecas libres Julio 2015

Quiero inaugurar este blog con un trabajo comparando la oferta hipotecaria para personas físicas realizado en Julio de 2015. Oferta que probablemente haya ya sido actualizada por alguna entidad financiera.

En ella comparo el tipo de interés que oferta cada entidad y las vinculaciones que nos ofrecen.

Todas las entidades se mueven en una horquilla de precios de un 1 % de diferencial como máximo, siendo la más barata la oferta de BBVA frente a la más cara de La Caixa.

Vamos a analizar ahora que esto no es del todo cierto. Hay que tener en cuenta otros factores como son las vinculaciones que nos exigen para alcanzar este tipo de interés o las comisiones que nos cobran por ser clientes que, a veces, rozan lo razonable.

En el cuadro desgloso: SH Seguro de Hogar, Nom Domiciliación de nómina, SPP Seguro de protección de pagos, Tarjeta, Apertura de plan de pensiones, SV Seguro de vida, 80 %VT o 80% CV el menor de los dos valores el 80 % del valor de tasación o el 80% del valor de la compraventa. Aparte la comisión de apertura de la que no todos los bancos informan en su web.

En el caso del BBVA a pesar de tener el diferencial más económico frente a Euribor, exige una gran vinculación que hará que ese diferencial inferior no compense. Por ejemplo al ser los bancos mediadores de seguros, estos se llevan un margen por lo que contratar un seguro de vida con cualquier entidad va a ser siempre más caro, entre un 20% y un 40% aproximadamente que contratar de forma individual con la compañía. Este es un de los factores más determinantes a tener en cuenta ¿cuánto me va a costar el SV y el SH?¿ cuánto bonifica sobre mi hipoteca?.

De todas las ofertas comparadas LA MEJOR ES LA DE ING direct. Es la que que nos ofrece un menor diferencial con las menores vinculaciones. Esta tiene otra ventaja añadida y es que no tiene en cuenta el importe de la CV por lo que nos permite adquirir gangas y solicitar un importe para una reforma.

Por ejemplo compramos un piso de 2ª mano tasado en 150.000 € en 125.000 € porque al propietario le interesaba vender:

Importe máximo a conceder por ING direct 120.000 € mientras que el resto de entidades comparadas nos darían como máximo de hipoteca 100.000 €.

Espero que os haya servido para conocer un poco mejor el mundo de las hipotecas.